Voor ouders zijn er verschillende manieren om hun kind te helpen bij de koop van een woning. Het meest voor de hand ligt een lening of een schenking. Of ouders kunnen een woning kopen en die verhuren aan hun kind. Controleer welke optie het beste bij jullie past.
Uitlenen
Het is financieel gezien bijna altijd aantrekkelijker om een lening te verstrekken aan je kind voor de eigen woning, dan een schenking te doen daarvoor. Tenminste, als jullie de lening slim inrichten en combineren met een schenking: de zogenoemde familiebank. Via deze constructie behalen ouders en kind samen uiteindelijk meer financieel voordeel, dan via een belastingvrije schenking voor de eigen woning.
Voordelen lenen
Het eerste voordeel van de familiebank is dat de rente aftrekbaar is voor het kind. Dat is ook het geval bij een lening bij de bank, maar dit voordeel valt bij een familiebank nóg beter te benutten.
Voor ouders die het uitgeleende geld anders op een gewone spaarrekening zouden zetten, levert een lening aan de kinderen bovendien een rentevoordeel op: het verschil tussen de hypotheekrente en de spaarrente blijft in de familie.
Sommige ouders vinden het bovendien prettig dat de bank met de familiebank (gedeeltelijk) wordt buitengesloten. Banken bieden momenteel nauwelijks spaarrente en mochten er banken omvallen of de economie instorten, dan zit het spaargeld van de ouders relatief veilig in de woning van hun kind.
Nadeel lenen
Een kind met een gedeeltelijke lening bij de ouders kan helaas geen duurder huis kopen dan zónder die hulp. De bank telt de lening bij de ouders namelijk mee bij de berekening van het bedrag dat het kind maximaal kan lenen. Een duurder huis kopen kan wél met een volledige financiering door de ouders of een schenking.
Hypotheek oversluiten van bank naar familiebank
Om een boete van de bank te vermijden, sluit je de hypotheek over op de renteherzieningsdatum of in stappen van maximaal het bedrag dat het kind jaarlijks boetevrij mag aflossen.
Hoe regel je de familiebank?
De keuze voor een familiebank kan een fantastische win-winsituatie opleveren voor zowel de lener als de uitlener, maar dat gaat niet vanzelf. Het is best ingewikkeld en wie een foutje maakt, verspeelt al snel het recht op hypotheekrenteafteek of laat onbedoeld duizenden euro’s financieel voordeel liggen.
Sommige familiebankconstructies leiden zelfs tot familieruzies. Zo kan iets wat goed bedoeld is, uiteindelijk heel vervelend uitpakken.
Schenken
Een andere veelgebruikte optie om je kind te helpen met de financiering van een huis is schenken. Het kind hoeft door een schenking minder te lenen bij de bank, waardoor hij of zij een duurder huis kan kopen.
Verhuren
Mochten ouders de mogelijkheid hebben, dan kunnen ze ook zelf een woning kopen en die vervolgens verhuren aan hun kind. Dit is een sterk onderschat alternatief voor de familiebank.
Voor- en nadelen verhuur
Het nadeel van verhuren is dat de hypotheekrente voor niemand aftrekbaar is, maar de voordelen wegen daar soms ruimschoots tegenop. Zeker bij kinderen met een laag inkomen. Zij kunnen weinig of zelfs geen rente aftrekken bij een lening, maar hebben vaak wel recht op huurtoeslag bij huur. Dat tikt aan.
Alleenstaanden krijgen in 2018 maximaal €354 huurtoeslag per maand, samenwonenden maximaal €309 per maand. Dat geldt ook wanneer een kind de woning van de ouders huurt.
Als de ouders genoegen nemen met een spaarrente van 0,25% (de gemiddelde spaarrente op een direct opvraagbare spaarrekening in november 2017) en de rest van de huur terugschenken aan hun kind, kan het kind bij zo’n toeslag soms zelfs gratis wonen (na de gift en de toeslag) of er zelfs geld op toe krijgen.
Bereken op de website van de Belastingdienst of je recht hebt op huurtoeslag.
Hoger rendement
Deze huurconstructie levert per saldo een veel hoger rendement op dan sparen. Daar komt de (eventuele) waardestijging van de woning nog bovenop, verminderd met de onderhoudskosten. Bovendien besparen ouders inkomstenbelasting in box 3, want een verhuurd huis is lager belast dan spaargeld.
Bij een onzakelijk lage huur aan de kinderen, betalen de ouders rendementsheffing over 62% van de WOZ-waarde: dat heet leegwaarderatio.
Hoe regel je verhuur?
Als ouders kun je kiezen voor een lage huurprijs om je kind te bevoordelen. Bij kinderen die recht hebben op huurtoeslag, is het slim eerst de huurprijs te berekenen waarbij hij of zij de maximale toeslag ontvangt. Een hogere huur kost de ouders wel ieder jaar meer rendementsheffing in box 3 (via de leegwaarderatio). Dan wordt bijvoorbeeld niet 62% maar 73% van de WOZ-waarde belast. Bij een woning van €170.000 kost dit de ouders ieder jaar meestal €260.
Let wel op! Als ouders een kind in 2018 in totaal meer dan €5363 bevoordelen door een onzakelijk lage huur en/of losse schenkingen, dan moet het kind over het meerdere 10% schenkbelasting betalen.
Bijkomende voor- en nadelen verhuur
Bijkomend voordeel van verhuur is dat deze constructie overzichtelijker is dan een familielening. Er kan niets misgaan met de renteaftrek (want die is er niet) en het kind heeft geen extreem stijgende maandlasten.
Nadeel is natuurlijk dat je als ouders dan wel de hele woning moet kunnen financieren. Dat is niet voor iedereen weggelegd. Het is nog duurder als je meerdere kinderen hebt en alle kinderen hetzelfde wilt behandelen. Heb je de middelen om 1 kind te helpen en wil je de andere kinderen niet te kort doen, dan kun je hen ook op een andere manier compenseren. Bijvoorbeeld in een testament.
(Bron: consumentenbond)
Neem voor meer informatie contact op met C&R Makelaars. Jouw makelaar in Roosendaal.